[깡문칼럼] 지자체, 불법건축물 관리 강화로 서민 임차인 피해 막아야...

지자체의 불법건축물의 통제와 관리 허술에 피해자를 대량 양산한다.

필자는 대구시 남구 00동 소재의 악질적이고 안아무인 내로남불의 임대인으로부터 정신적 물질적 피해를 많이 본 임차인이었다.

불법건축물에 의한 실질적 피해자로 불법건축물 및 형식적 불법건축물?을 일반인들은 정말 구분하기에 어려움이 있다.

불법건축물은 사실 전문가가 아니면 일반 사람들은 대충 건축물 관리대장과 건물주(임대인)이나 공인중개사의 구전 설명으로 건물 임차를 하게되는 것이 통상적 관례이다.

일반인이 건출물관리대장이나 토지대장 등기부등본 등을 아무리 자세히 살펴봐도 건물을 짓고난 후에 부속물로 달아낸 건물이나 구조 변경의 건축물은 일반인들이 구분키 어럽고, 건물의 임대를 위해 임차인을 속이려드는 임대인의 심리와 거짓의 양심을 잘 알수가 없다.

건축 관계법은 규정을 통해 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 건축행위를 제한하고 있다. 따라서 건축행위가 법에서 요구한 바대로 이뤄지기를 희망하지만 건축시장에서 위법 상황을 배제할 수는 없다.

위법의 결과물인 불법건축물은 위의 목적을 달성할 수 없으므로 「건축법」은 불법건축물을 가장 우려하고 있으며, 이들을 통제하고 관리하기 위해 철거 명령, 이행강제금1) 및 행정벌칙2)(형벌(징역 혹은 벌금), 과태료3)) 규정들을 마련하고 있다.

이제 3월과 4월 본격적인 이사 시즌과 새 학기를 맞아 부동산을 찾는 이들이 많지만 대구·경북에서 근린생활 시설이나 빌라·원룸 등 불법 개조 건축물로 피해를 보는 임차인이 매년 증가하고 있어 부동산 거래에 각별한 주의가 요구된다.

지역 부동산업계 등에 따르면 서민들이 찾는 소형 빌라나 원룸들이 불법 증개축으로 신고된 경우가 많은데, 새 학기 이사철에는 공급보다 수요가 많아 매물이 없는 경우 울며 겨자 먹기로 계약할 수 있어 전세대출이나 보증보험을 들지 못하는 선의의 피해를 보기 십상이라는 것이다.

불법건축물을 임차한 경우 전세대출이나 보증보험에 가입할 수 없기 때문인데다, 또 인허가 사업을 하려는 사람은 엄청난 피해자가 될 수도 있다. 일반 사업자로는 사업자등록증 만으로 영업을 할 수는 있으나 지자체의 인,허가 사업을 받아야 하는 병원이나 약국 식당 식품업 등의 사업자는 불법건축물로 허가를 득하지 못하는 경우가 비일비재하다 할 것이다.

사실 월세의 경우는 임차인의 피해는 별로 없지만, 전세로 계약해 사는 도중 불법건축물이 된 경우 임차인에게는 상당한 피해가 발생하기도 한다. 이런 피해의 근본적 원인은 적법한 허가(신고) 절차 없이 건물주가 무단으로 신축, 증축, 개축, 대수선 및 용도 변경하는 불법건축물에 있다고 할 수 있다.

각 지자체가 불법건축물 적발시 사전 통보와 시정명령·촉구 조치를 한 뒤 이행강제금을 부과하고 있지만 건물주들이 이행강제금을 물더라도 건물 전·월세로 얻는 순수이득이 큰 탓에 ‘나 몰라라’ 하는 실정이어서 피해가 커지고 있다는 지적이다.

지자체의 불법건축물의 이행강제금?

이행강제금은 의무자에게 강제금을 반복적으로 부과하여 심리적ㆍ금전적 부담을 느낀 의무자 스스로 의무를 이행하도록 하는 제도이다. 「행정집행령」에 규정되어 있던 것이었으나, 「행정집행령」이 폐지(1948.3.20.)된 이후 1991년 5월 31일 「건축법」에 처음 부활 도입되었으며, 이후 2011년 7월 현재 24개 법률에서 시행되고 있는 제도이다.

「건축법」에서 이행강제금은 시정명령(제79조 제1항)을 받은 후 시정 기간 내에 미시정한 건축주 등(건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자)에게 부과되는 것으로, 징수금액은 크게 2가지 경우로 구분하여 규정되어 있다(「건축법」 제80조 제1항).

(1) 건폐율·용적률 초과 건축 또는 허가나 신고 없이 건축하는 경우

「지방세법」상 1㎡당 시가표준액의 50/100에 상당하는 금액에 위반 면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액을 징수한다. 이때, 건축조례로 위반 내용에 따른 일정 비율을 낮추어 정할 수 있지만, 낮추는 경우에도 그 비율은 60/100 이상이어야 한다(「건축법 시행령」 제115조의3 제1항 단서조항).