[칼럼] 주택경기 호황으로 국민경제를 살려라.

-투기목적없는 실거주자들을 보호하는 입법적 안전장치 필요.

-정부의 세부담 급등 막고 고령 장기보유자 종부세 공제율 확대.

-실거주자 보호하는 안전장치 확보가 관건.

-투기목적없는 1주택 실수요자 세부담 완화.

정부의 12·16 부동산 대책에 따라 23일부터 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억원을 넘는 주택의 주택담보대출비율(LTV)을 강화해 구매할 때 대출 한도가 한도 이하로 뚝 줄어든다. 

22일 금융 당국에 따르면 23일부터 종전까지는 주택 가격에 상관없이 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용했지만, 이제는 9억원까지만 40%를, 9억원을 넘는 부분은 20%를 적용해 대폭 줄었다.

인간은 살아가면서 다양한 욕망을 충족시키기 위해서 사용가치를 지니는 물자 또는 타인의 활동이 요구되는데, 이를 재화 및 용역이라 한다. 재화는 다시 2가지로 나눠지는데, 자연 상태 그대로 사용돼 만족을 줄 수 있는 '자유재'와 욕망에 비해 희소해 비용과 희생이 요구되는 '경제재'로 분류할 수 있다.

이러한 가운데 경제활동의 대상이 되는 것은 바로 선택의 문제를 수반하는 경제재이며, 경제재에 포함되는 모든 재화의 총체를 부라고 한다. 사람들은 이처럼 희소한 재화와 용역을 지배해서 만족을 얻는 구체적인 소비 활동을 통해 비로소 욕망을 충족시키게 된다.

경제 불황이 장기화되면서 가난으로 인한 가족해체가 늘어나고 있다. 요즘 우리사회는 실업과 소득감소, 카드 빚 등으로 정상적인 경제생활이 어려워지면서 사회가 폭력과 이혼, 가출 등으로 얼룩지고 있다. 여기에다 기업의 고용사정이 최악에 이르고 내수가 수렁에 빠져드는가 하면 물가는 하늘 높은 줄 모르고 하루하루 천정부지로 치솟고 있다.

작금 우리경제가 불황이 대기 만성화되는 것이 아닌지 의심스러운 대목이다. 정부는 성장정책의 지속을 강조하고 재정확대와 감세를 통한 경기진작을 도모하고 있지만 이 같은 정부주도의 성장과 경기대책마저 한계를 극복하지 못하게 되는 경우 우리경제는 대기 만성적 불황을 면키 어려운 상황이다.

벌써 우리경제는 각 부문에서 양극화 현상이 심화되고 있고 제조업의 공동화가 진행 중에 있는 것 같이 보인다. 저금리 기조 유지에도 불구하고 투자부진이 지속되고 자금의 단기 부동화에 따른 부작용만 커지고 있다. 저금리로 비롯된 건설경기가 부동산 투기억제책으로 급속히 냉각되고 있는 것도 문제점으로 지적되고 있다.

문제는 경제정책의 방향과 집행이 일관성과 신뢰를 갖고 있느냐하는데 좌우될 것이다. 우리경제가 만성적 불황에 빠지지 않으려면 이런 불확실성에서 벗어나 정책이 일관성과 신뢰성을 회복하지 않으면 안 된다. 이러한 모든 것이 서면경제를 파탄으로 몰고 올 주범인지도 모른다.

더욱 심각한 것은 서민뿐만 아니라 중산층 심지어 의사, 변호사 등 고소득 전문직으로 확산되고 있다는데 문제가 심각한 것이다. 보호시설에 들어오는 아동은 날로 늘어나고 어두운 골방에서 신음하는 가구가 9만여 가구에 달하며 개인파산은 사상최고수준을 기록했다.

정치권은 무엇보다도 가장 중요한 것은 우리의 현실을 냉정하게 바로보고 경제를 살리는데 총력을 기울어야 함은 물론이다. 정부가 이런 저런 대책을 내놓고 있지만 국민들의 반응이 시큰둥하게 느껴지는 것은 과연 이렇게 해서 국민경제가 나아질 것인가에 대한 확신과 자신감이 없기 때문이라는 지적도 있다.

실물 반과 심리 반이 함께 일어날 수 있는 묘안을 짜낼 수 있는 방안을 찾아야 한다. 최근에 나타나고 있는 경제의 부진이 여유 있는 계층이 돈을 쓰지 않는 심인성(心因性) 정신탓(어떤 병이나 증세 따위가 정신적ㆍ심리적 원인으로 생기는 성질) 이라는 분석이 있지만 이런 심인성부진이 해결돼서 여유 있는 계층이 돈을 쓰더라도 서민경제가 살아날지는 미지수다.

중상위 계층의 소비가 저소득층의 고용과 소득증대로 이어질 수 있는 사회적 연결고리가 대단히 불안정한 상태다. 고용의 상당수가 비정규직으로 유지되면서 고용이 늘어나도 안정적인 소득증대를 기대할 수 없는 구조를 갖고 있기 때문이다.

결국 앞으로 경제가 회복되서 각종 지표가 호전되더라도 계층 간의 불균형을 시정하고 고용의 안정성이 중장기적으로 보장될 수 있는 사회적 안정관이 마련되지 않으면 겉으로 보이는 모순적 구조를 갖춰주는 결과이다. 서민들을 곤경에서 적극 구제할 수 있는 최대의 복지의 길은 일자리창출 뿐이다.

지난 12·16 대책으로 강화된 LTV·DSR 규제 시행.. DSR도 차주별로 40% 적용.

투기지역·투기과열지구 9억 원 초과주택 차주 DSR 개별 관리, 9억~15억원 초과분 LTV '40→20%'...

14억원의 아파트는 기존에는 대출한도가 5억6천만원(14억원×40%)이었으나, 앞으로는 4억6천만원((9억원×40%+5억원×20%)으로 줄어든다. 14억원짜리 아파트를 사기 위해선 최소한 9억4000만원의 현찰을 갖고 있어야 한다.

지난 17일부터 투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억 원을 초과한 초고가 아파트를 살 목적으로 한 주택담보대출은 전면 금지되었다. 또 23일부터 투기지역·투기과열지구의 9억원 초과 주택 차주에 대해선 '금융사'가 아닌 개인별로 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리하게 된다.

연간소득 대비 모든 가계대출 원리금상환액 비율을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 강화돼 투기지역ㆍ투기과열지구의 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해서 대출자별로 은행은 DSR 40%, 비은행권은 60%를 넘길 수 없다.

기존엔 은행은 전체 가계대출 평균 DSR을 40% 안으로만 지키면 됐다. 누군가에게 40% 미만을 적용했다면 다른 고객에게는 40% 이상을 적용해 전체 평균을 관리하면 됐다.

내년부터는 갭투자 방지를 위해 전세대출 대출자가 시가 9억원을 넘는 주택을 구입·보유할 경우 전세대출에 대한 주택금융공사·주택도시보증공사 등 공적보증 외에 서울보증보험과 같은 민간보증까지 보증에 제한을 둔다.

또 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수할 것이란 계획을 갖고 있다.

정부는 또 23일부터 주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출도 옥죈다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에 대해 지금까지는 투기지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지됐는데 이번에 투기과열지구까지 금지 지역이 확대됐다.

주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI)은 기존 '1.25배 이상'을 '1.5배 이상'으로 상향 조정된다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간 이자 비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자 비용으로 나눈 값으로, 다시 말해 임대소득이 이자 비용의 1.25배만 나오면 됐으나 이제는 1.5배로 올라야 한다는 의미다.

연간 임대소득이 2000만원인 주택임대사업자는 연간 이자 비용 상한이 최대 1600만원에서 최대 1333만원으로 줄어든다. 대출금리가 4%라고 가정하면 이 주택임자사업자의 대출 한도는 4억원에서 3억3000만원으로 줄어든다.

그러나 예외 규정을 뒀다. 정부는 23일 전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청 접수를 마친 차주 등에 대해서는 종전 규정을 적용할 방침이다.

차제에 정부의 부동산 강화 정책의 근본적인 방향 전환이 절실히 필요하다 할 것으로 보이나, 정부 부동산 개정 정책이 보유세 폭탄으로부터 투기목적없는 실거주자들을 보호하는 입법적 안전장치가 더 시급하다 할 것이다.