지역주택조합법은 서민들의 주거안정을 위하여 정부가 1977년 특별법 제정으로 만들어 진 것으로 그 운영주체가 불확실하고 사전 토지매입 과정과 절차에 현실적으로 큰 문제점을 안고 있다.

건설회사가 토지를 마련해서 건축을 지은 다음에 분양하는 것보다 훨씬 저렴하게 내집 마련을 할 수 있다는 장점 덕분에 그 동안 많은 관심을 받았고 실제로 주거안정에 성공한 사례도 많이 있다.

지역주택조합 건축 방식은 집없는 서민들이 모여 간편하게 주택법 소정의 절차에 따라 저렴한 비용으로 공동주택을 지을 수 있도록 정부가 좋은 의도에서 만들어진 제도적 장치이다. 그럼에도 불구하고 지역주택조합과 관련한 조합원들의 원성과 불만이 하늘높이 와 닿는 이유를 양파방송의 양파깡문이 그 실체를 완전히 벗기려하니 많은 민원성 제보를 기다립니다.

지역주택조합(地域住宅組合) 이란?

같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을 말한다. 지역주택조합의 설립을 위해서는 해당주택건설대지의 80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야한다.

조합의 변경을 위해서는 변경의 내용을 증명하는 서류, 해산을 위해서는 조합원의 동의를 얻은 서류를 제출해야 한다. 지역주택조합원의 자격은 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일 까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 조합설립인가신청일 현재 동일한 시·군지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다.

지역주택조합은 조합설립인가, 사업계획승인, 건축심의, 건축허가, 사업준공, 사용승인의 단계로 크게 구분할 수 있다. 지역주택조합의 조합원이 되고자 하는 사람들뿐만 아니라 현재의 조합원들 역시 각 단계의 특징을 정확히 알고 있어야 한다.

왜냐하면 조합설립인가 전에는 탈퇴나 조합원 변경이 자유로우나 조합설립인가 후 사업계획 승인시까지는 제명이나 자격상실의 경우 외에는 탈퇴나 조합원 변경이 불가능하고 사업계획 승인 이후에는 각 단계에서마다 조합원의 의무와 권리가 달라지기 때문이다.

주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 분양 할 수 있다. 사실 사업승인이 되더라도 실제 건축심의를 통과해 건축허가를 받을 수 있을지, 또 사업준공까지 순조롭게 건축물이 준공까지 완벽히 완료되리라는 보장은 없는 것이 우려와 현실이다.

특히 사업승인까지 순조롭게 일정이 진행되더라도 사업승인 조건이 95% 이상 부지 소유권 확보라서 나머지 알박기 비슷하게 소유권이전을 거부하고 있는 5% 미만 부지의 소유권까지 취득하려면 애초 계획했던 것보다 막대한 시간과 돈을 투입해야 하는 상황에 직면하기 십상이다.

그러다보니 지역주택조합의 본래 목적의 입법취지가 상당히 훼손되고 있다. 어느 순간부터 서민들을 현혹해 한몫 단단히 챙기려는 업무대행사와 일부 조합 모사꾼 악덕 임원들의 돈벌이 수단으로 전락하고 있는 것이다. 이렇케 많은 부작용이 발생하고 있음에도 불구하고 지방자치단체들은 조합원들의 자율권을 최대한 보장한다는 명분하에 사후적인 인, 허가권 정도만 행사하고 있을 뿐이다.

주택법이 지역주택조합 관련해 자치단체에 근본적인 관리, 감독권을 주고 있지 않은 현행법 하에서 자치단체만을 탓할 수만도 없는 노릇이긴 하다. 결국 고소, 고발을 통해 업무대행사나 조합임원들을 단죄할 수밖에 없는데 근본적인 해결책은 아니라서 조합원들이 손해만 뒤집어 쓸 수밖에 없는 경우가 비일비재하게 많다.

조합 가입시 가장 중요하게 확인해야 할 서류는 조합가입계약서와 조합규약이라는 점이다. 가입계약과 조합규약에서 가장 중요한 부분은 조합원의 자격 및 분담금의 반환 부분이다. 가입시에는 어떤 경우에 조합원의 자격이 있는지 여부, 그리고 어떤 조건하에서 분담금을 반환받을 수 있는지를 가입계약서를 통해 명확히 확인한 후 가입해야 한다.

조합원 자격이 없는 자라도 일단 계약부터 시킨 후 분담금을 갈취하려는 악덕 분양대행업체도 있기 때문이다. 그리고 조합가입 계약서에 서명, 날인하기 전 조합설립 인가 전 조합계약으로부터 벗어나는 절차가 무엇인지를 계약서 해당 조항을 꼼꼼하게 살펴보아야 하고 계약으로부터 벗어나는 경우 이미 납입한 분담금을 얼마나 돌려받을 수 있는지 확인해야 한다.

대구광역시 수성구 소재 일부의 지역주택조합 악덕 모사꾼 임원들로 인한 ▲조합원의 분담금 가중. ▲투기과열지구 지정. ▲비리와 검은 커넥션 의혹. ▲주도자 와 기업윤리. ▲주택조합원들은 봉으로 전략한 지역이 있다는 현지 민원성 정보에 따라 양파방송, 양파뉴스가 “까도 까도 끝이없는 비리의 실체를 찿아 속이 시원하고 통쾌하게 양파방송 양파깡문”이 그 더러운 속을 완전히 해부해 벗기려 합니다.

조합설립 인가 후 탈퇴나 자격상실 가능성을 확인해 보기 위해서는 조합가입 계약서 작성 전 장차 설립될 조합에 적용될 조합규약도 요구해 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 조합규약에도 탈퇴 등을 어렵게 하거나 분담금을 돌려주지 않기 위해 각종 독소조항을 넣어놓는 경우가 많다.

분양대행업체 직원이 조합설립 인가신청이 곧 관할 구청에 들어간다고 말하면서 계약을 유도하는 경우가 많은데 땅 계약서 사본들에 대한 확인이나 조합설립 인가신청 관련 서류를 보여 달라고 해 확인해야 한다. 일단 지역주택조합이 설립인가된 후 조합규약에 탈퇴시 조합 총회나 대의원회의 동의를 조건을 규정하고 있는 경우가 많아 탈퇴는 불가능하다고 보면 된다.

특별한 경우 자격 상실되는 경우가 있으나 분담금은 소송을 통하지 않고서는 돌려받기가 쉽지 않고, 조합이 대부분 재정적으로 파탄상태여서 민사소송에서 승소하더라도 사실상 집행이 곤란한 경우가 많은 것이다. 다시 한번 더 주의를 환기하는 바이다.